Gains en capital de logements propres et permanents : que savoir?

Lorsqu’une personne décide de vendre sa maison, il y a plusieurs étapes bureaucratiques à suivre. Parmi eux, il y a l’obligation de déclarer ce montant dans l’IRS. Si l’opération de vente entraîne une perte de valeur, le contribuable ne paie pas d’impôt. Toutefois, s’il y a des gains en capital, le contribuable est assujetti au paiement de l’impôt. Ensuite, apprenez comment les gains en capital des logements propres et permanents sont imposés.

Comment se fait le calcul des plus-values des logements propres et permanents?

Eh bien, les gains en capital sont calculés au moyen d’une formule de calcul qui tient compte des paramètres suivants : valeur de vente de la propriété; la valeur de l’achat de ceux-ci; coefficient de dévaluation de la monnaie; les dépenses liées à l’acquisition et à la vente de la maison; les dépenses liées à l’évaluation de la propriété.

Formule de calcul des plus-values de la vente d’un bien immobilier : 

Gains en capital = Valeur de la vente - (Montant de l’achat x Coefficient de dévaluation) - Frais requis pour l’achat et la vente de la propriété - Frais avec l’évaluation de la propriété

Les « frais d’achat et de vente » sont considérés, par exemple, les taxes, les certificats d’énergie ou les commissions versées à l’immobilier. Ces frais ne concernent que la propriété vendue.

D’autre part, les « charges avec l’appréciation de la propriété » toutes les améliorations apportées après l’acquisition qui ont contribué à la valeur de la propriété. Les travaux effectués au cours des 12 années précédant la vente peuvent être utilisés à cette fin.

Si la valeur calculée à l’aide de cette formule de calcul est positive, cela signifie qu’il y a des gains en capital assujettis à l’impôt. Dans ce cas, la règle générale stipule que 50% du montant est englobé avec les autres revenus du contribuable et soumis au paiement de l’impôt.

Par exemple, imaginez que vous ayez vendu un bien que vous aviez acheté en 2010 pour 200 000 euros. Cependant, au fil des ans, il a effectué quelques travaux d’amélioration de la maison, avec un coût total de 5 000 euros. En 2020, il a vendu cette même propriété pour 250 000 euros.

Pour connaître la valeur de la plus-value, en plus de soustraire les charges avec les travaux (à condition d’avoir les factures qui prouvent ces dépenses), vous pouvez également déduire le montant des taxes payées au moment de l’achat de la maison que vous avez vendue. Il s’agit de la taxe municipale sur les transferts de propriété (TMI) et du droit de timbre.

Dans quelles situations y a-t-il une exemption du paiement des gains en capital?

Même si vous avez tiré un profit de la vente de votre maison, vous n’aurez peut-être pas à payer d’impôt. C’est parce que la loi prévoit certaines situations d’exonération d’impôt sur ce type de gains.

• Réinvestissement dans l’achat d’un logement propre permanent 

Si vous utilisez les gains en capital obtenus de la vente de la maison familiale pour acheter une nouvelle maison pour un logement propre et permanent dans les 36 mois, vous n’avez pas à payer d’impôt sur eux. À cette fin, le contribuable devrait indiquer à l’annexe G son intention d’appliquer les plus-values à l’avenir. De cette façon, son imposition est suspendue.

Mais attention : si vous n’utilisez qu’une partie des gains obtenus pour l’achat du nouveau bien, l’exonération est partielle, proportionnelle au montant réinvesti. Si vous avez déjà acheté une nouvelle maison, mais que vous n’avez pas encore pu vendre l’ancienne propriété, il n’y a pas de problème: vous pouvez bénéficier de cette exemption, tant que vous pouvez vendre l’ancienne maison jusqu’à 24 mois après l’achat de la nouvelle propriété.

• Biens immobiliers achetés avant 1989 

En outre, les plus-values résultant de la vente de maisons achetées, héritées ou cédées avant le 1er janvier 1989 sont exonérées du paiement de l’impôt.

• Exemption pour les personnes de plus de 65 ans 

Les contribuables de plus de 65 ans peuvent également être exemptés du paiement des gains en capital provenant de la vente de leur propre logement permanent. Cependant, pour ce faire, ils devront réinvestir le bénéfice dans un contrat d’assurance financière vie, un fonds de pension ouvert ou la contribution au régime public de capitalisation.

Si vous envisagez d’acheter une maison et que vous avez des questions à ce sujet, contactez Habitazza et demandez conseil à nos professionnels. Nous garantissons un suivi à chaque étape et vous guidons sur toutes les questions.